“悟已往之不諫 , 知來者之可追”

縱觀中國45年房地產(chǎn)發(fā)展史，勇于嘗試，敢于試錯是活下來的基本守則，十年時間可以看見春去秋來，中國房地產(chǎn)歷年簡要，聽我娓娓道來。

中國房地產(chǎn)發(fā)展簡要[1978-2023]

1978年，鄧小平提出改革開放，對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響，一系列處于計劃序列的商品逐步進(jìn)入市場流通，而住房商品化等字眼正是在此時于理論界產(chǎn)生，這一年經(jīng)常被業(yè)內(nèi)定義為中國房地產(chǎn)歷史元年。

1979年，中央在南寧，柳州，桂林，梧州，西安五座城市做試點，進(jìn)行土建成本價售房，但由于市場上全是福利分房，無人買房，所以此次試點效果甚微，試點政策于82年停滯。

1980年，鄧公提出：“出售公房，調(diào)整租金，提倡建議個人建房買房”的設(shè)想，房子正式被定義為商品，同年，京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京城市建設(shè)開發(fā)總公司（首開集團(tuán)），拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。

1981年，中央在深圳，廣州商品房開發(fā)試點，位于深圳羅湖的東湖麗苑小區(qū)就是內(nèi)地最早商品房開發(fā)項目。

1982年，中央在鄭州、沙市、常州、四平四個城市進(jìn)行售房試點，此次試點和79年類似，都是以土建價格的成本價出售，但是不同的是此次試點采用的是“三三制”。三三制就是政府，單位和個人各承擔(dān)三分之一的房價，初期效果出色，后期財政壓力過大，此次政策試點只持續(xù)了三年。

1984年，尚在“三三制”試點階段，鄧公力排眾議，首次肯定了房地產(chǎn)行業(yè)對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要意義，與此同時，國家相關(guān)部門批準(zhǔn)頒布了《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)代碼》首次正式將房地產(chǎn)列為獨立的行業(yè)。值得一提的是，我們所熟知的萬科，保利，招商等房地產(chǎn)公司和銀行系統(tǒng)也是在這一年嶄露頭角，這一年房地產(chǎn)終于有了正式身份。

1985年，中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會成立，與此同時，建行首次推出了《職工購房抵押貸款》業(yè)務(wù)，中國房地產(chǎn)首筆按揭貸款產(chǎn)生于此年。

1986年，中央規(guī)定住宅全價出售，不再補(bǔ)貼，由于社制殘余，福利分房制度下的低租金影響，沒人買房，所以中央首次提出提租金，同時期，在煙臺，蚌埠，常州，沈陽四市試點提租補(bǔ)貼模式。同年，《土地管理法》正式頒布，條款并未明確用地單位的性質(zhì)，但是民營房企依舊不能拿地，土地財政萌芽顯現(xiàn)。

1987年，中國房地產(chǎn)市場第一場土拍于深圳發(fā)生。此次成交的正是被稱為“中國第一拍”的東曉花園，位于深圳市羅湖區(qū)。此年也算是房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入商業(yè)化的時間節(jié)點。

1988年，國務(wù)院頒布《在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》,鼓勵員工購買公有舊房，同年“物價闖關(guān)”事件，大通脹來襲，提租補(bǔ)貼政策夭折。同年，海南脫離廣東獨立建省，大批地產(chǎn)青年南下淘金。年內(nèi)，第七屆全國人大一次會議，對憲法進(jìn)行調(diào)整，將“禁止出租土地”改為“土地所有權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，此政策也標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入商業(yè)化階段。

1989年，中國房地產(chǎn)登上聯(lián)合國人居會議舞臺，國內(nèi)物價趨穩(wěn)，類似于萬科這樣的房企也是在這一年小試牛刀，同年7月香港文匯報出現(xiàn)了一版地產(chǎn)廣告——“天景花園”，至此，中國建國以后的第一本樓書應(yīng)運而生。

1990年，中國的住房公積金制度在上海試點成功，國企“利改稅”紅利消失，政府無力承擔(dān)福利分房，逐漸推動住房商品化。

1991年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問題的通知》明確指出: “房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這確定了房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。同年，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案，（日本房地產(chǎn)泡沫破裂也是在這一年）

1992年，鄧公南巡，提出加快住房制度改革步伐。同年中共十四大提出建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，市場經(jīng)濟(jì)開始，公積金制度建立，銀行全面介入房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)公司大規(guī)模興起，一年多時間增長2萬多家地產(chǎn)公司，各大銀行首次成立房地產(chǎn)信貸部，房地產(chǎn)大躍進(jìn)，作為試點城市的經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南迎來了兩萬多家房地產(chǎn)公司的入駐，泡沫大增，投機(jī)浪潮高漲。

當(dāng)時社會無人了解房地產(chǎn)，一味的抄襲港臺作業(yè)，放手而為導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)迎來了畸形的發(fā)展，人均工資一二百，房價卻上萬，此種現(xiàn)象導(dǎo)致海南的房地產(chǎn)最后只能成為高凈值群體和機(jī)構(gòu)之間擊鼓傳花的游戲，最終中央出手叫停，海南房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)崩盤，這是中國首次房地產(chǎn)泡沫破裂

1993年，朱總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南地產(chǎn)危機(jī)，隨即叫停。重新成立地方銀行，整理后期債務(wù)和爛尾樓各種糾紛，宏觀調(diào)控，重整經(jīng)濟(jì)，自此海南樓市多年不見起色。

1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺，限制土地供應(yīng)，投資向住宅傾斜，大力推廣公積金，個人按揭等政策。與此同時，各地方政府由于市場萎靡，相繼出臺各種政策促進(jìn)市場恢復(fù)。預(yù)售制度也于這一年正式引進(jìn)。

1995年至1996年底，各地方政府撥亂反正，逐漸解決前三年房地產(chǎn)的“爛攤子”。

1997年，亞洲金融危機(jī)，出臺了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》允許進(jìn)行預(yù)購商品房抵押貸款，房地產(chǎn)市場正式開啟杠桿之路。

1998年，國務(wù)院：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。自此，福利分房的時代結(jié)束了，再也沒有什么能擋住商品房的發(fā)展了，中國正式進(jìn)入了全面住宅商品化的時代，第一波買房“剛需群體”正式誕生，這也是房子具有金融屬性的開始。同年東亞金融危機(jī)解除，中國結(jié)束了穩(wěn)健緊縮的貨幣政策并進(jìn)入寬松軌道。

1999年，央行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》， 鼓勵個人消費信貸，房地產(chǎn)市場重新回歸正軌，開啟了新一輪的上漲周期。

2000年至2001年底，進(jìn)入新世紀(jì)，各地房價上漲，“溫州炒房團(tuán)”開始各地收房。房地產(chǎn)衍生行業(yè)和中介機(jī)構(gòu)等各上下游行業(yè)開始發(fā)展，支柱性產(chǎn)業(yè)的名頭開始漸漸做實。同年，申奧成功，即將加入WTO等消息也紛至沓來，各種熱點事件也對房地產(chǎn)發(fā)展添磚加瓦。

2002年，土地“招拍掛制度”正式出臺，地價開始持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)行業(yè)縱橫20余年的政策正式誕生。同年中國正式加入世界貿(mào)易組織（WTO）。

2003年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)(2003)18號)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。同時國內(nèi)地價影響房價，中國房價正式進(jìn)入第一輪狂飆時代。同年，由于房價上漲過快，央行首次推出上漲利率，上調(diào)首付等政策抑制房價過快增長。

2004年，房價持續(xù)上漲，已經(jīng)超過大部分普通人的承受極限，中央開始調(diào)控，同時減少土地供應(yīng)，各種限制政策頻出，但是依然擋不住房價的快速上漲。

2005年至2007年底，房價依舊在持續(xù)上漲，中央為了穩(wěn)房價先后頒布了“國八條”，“國六條”提高首付比例等限制政策，但市場依舊是地王頻出，房價高漲。

2008年，美國次貸危機(jī)，房價開始下降，中央“四萬億”救市，國十三條等政策，降低首付比例，鼓勵住房消費，流出來的大水逐漸引導(dǎo)至房地產(chǎn)，房價開始第二次止跌回暖。

2009年至2010年底，“國四條”“國十一條”等政策頻出，政府依舊鼓勵住房消費，樓市再次開始上漲，

2011年，“新國八條”頒布，提高首付比例，收緊房地產(chǎn)政策，但是房價依舊上漲。同年5月，“限購”政策首次出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，房價于年末開始走低。

2012年，限購橫行，取消三套房貸款政策，全國大部分城市房價開始下跌，市場成交放緩，土地流拍，房價持續(xù)走低。

2013年，“新國五條”頒布，限購限貸政策持續(xù)，房價漲跌共存！中國房地產(chǎn)市場開始分化，一線城市房價開始走高，三四線城市成交放緩。

2014年，房地產(chǎn)市場成交萎靡，中央再次出手調(diào)控，降準(zhǔn)，降利率，逐步松綁限售限購，市場逐漸恢復(fù)，房價止跌。

2015年，中國股市暴動，政府放松調(diào)控政策，同時放開二胎政策，房地產(chǎn)市場成交逐漸回暖。

2016年，持續(xù)推進(jìn)“去庫存”政策，棚改貨幣化加持，各地方政府放松購房政策，降低首付比例，繼續(xù)實行寬松貨幣政策，房價開始又一輪狂飆模式，成交量和成交價均被刷新記錄。同年12月，國家首次提出“房住不炒”。

2017年，房價持續(xù)上漲，再房住不炒的大宗旨下，調(diào)控政策再次升級，限購限貸持續(xù)，同年3月，廈門首次提出“限售”政策，各地方限售政策在一兩年內(nèi)相繼出臺，房地產(chǎn)上漲勢頭明顯減弱。

2018年，堅持房住不炒主基調(diào)，限制政策不斷加碼，市場成交熱度已經(jīng)大幅度降溫，不少城市出現(xiàn)房地產(chǎn)的“天花板”價格就是在這一年，這一年也是貸款利率最高的一年。

2019年至2020年底，房住不炒深入人心，市場成交放緩，疫情開始，大部分地區(qū)房價不再上漲甚至開始走低，房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，一二線城市和三四項城市房產(chǎn)分化加劇。推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，開始進(jìn)行老舊小區(qū)改造工程

2021年，國家提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策基調(diào)，房地產(chǎn)“三條紅線”出世，疫情依舊在，房價持續(xù)陰跌，城市分化繼續(xù)加劇，漲跌并存。

2022年，房地產(chǎn)價格持續(xù)陰跌，政府再次出手救市，解除限購限貸政策，兩次降準(zhǔn)，三次下調(diào)LPR，“三支箭”，“金融16條”，買房退稅等政策相繼開始實施，但是市場反應(yīng)疲軟，成交依舊低迷，被房企喊出“黑鐵時代”。

2023年，市場初步趨穩(wěn)，“保交樓”“保交付”政策呼之欲出，存量房貸矛盾產(chǎn)生，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記完成。

風(fēng)起于青萍之末，浪成于微瀾之間，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過過年發(fā)展，早已不在當(dāng)年那個初入江湖的“毛頭小子”了，市場已經(jīng)形成了自有規(guī)律，并不會輕易被觸動，十年可探草木之律，百年可知歷史興衰，希望此篇整理能對您有所幫助。